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金星地产破产调查资金链断裂去年已露端倪

2018-12-06 20:18:12

金星地产破产调查:资金链断裂去年已露端倪

杭州金星房产公司一夜成名,因为它成为了本轮房地产调控下家申请破产的开发商。如今,在杭州西城时代家园工地上,媒体比干活的工人还多。

杭州金星房产公司已于近日向余杭区人民法院申请破产保护。法院已受理此案。

吴峰(化名)是金星开发的西城时代家园项目的业主维权委员会的代表,尽管这两天他频繁在媒体上露面,但他还不敢告诉远在西安的父母,欠了银行一屁股债,房子还没入住,开发商就破产保护了。

4月10日,情绪激动的西城时代家园业主们在群里讨论了一天应对措施。目前,业主们在自发统计各自的贷款银行。他们已经开始准备。

在被楼市调控击倒的块骨牌背后,除了吴峰们之外,还牵连着一条庞大产业链上的众多环节。

据本报调查,杭州金星的母公司中江控股集团另一子公司项目温德姆豪廷大酒店,目前已经被杭州市财务开发方面的集团暂时托管。该酒店相关人士向本报透露,国资委杭州市相关部门已经于去年12月就进驻酒店,目前主要查看经营数据、财务状况。

断供的念头

吴峰是2010年第三季度买下杭州西城时代家园三期一套两居室,总价约75万元,单价8250元/平方米。首付的钱几乎是四处凑来的,自己攒的十来万,还有父母多年积蓄给的十几万。这是吴峰不敢告诉自己父母的原因。

事实上,金星房产母公司中江控股资金断链早在2011年下半年就已初露端倪,但业主们当时并不知情。

2011年10月,我们还收到开发商的书面函,被告知因绿化、施工等问题需要延期交付,开发商当时说,延期交付会统一支付违约金。吴峰说,按照他们与开发商的协议,开发商应于2011年12月31日前交房,而如果延期,开发商每天需支付万分之0.5的违约金。吴峰是700多户业主中早一批需要交房的业主,其他两批的交房时间分别为今年6月底以及今年12月底。

延期交房没有引起吴峰们的怀疑,直到2012年1月底,媒体关于金星房产母公司中江控股资金链崩盘的报道,才让吴峰他们慌了手脚。当时就组织了几名业主代表见了开发商老板,但开发商老板说,账上仍有2亿多的流动资金,项目没有什么问题。吴峰说,但过了一个星期之后,他们仍然看不到项目动工迹象,于是开始逐级上访。

吴峰说,业主们一直希望政府出面解决,事实上余杭区政府也一直在对此进行协调,甚至还派出几名业主代表监督开发商施工。

直到金星房产申请破产消息传出前几天,开发商还书面通知业主们,说再等3个月就可以交房。

目前,余杭区政府给业主的回复是,西城时代家园三期后续各项工程将于4月1日起陆续开工,其中去年底和今年6月底到期房屋所涉工程力争于7月底前完工。同时,区政府将依法保障业主办理三证的权利。

但业主们担心,开发商在资金链断裂状态下建设的楼盘会不会有质量问题?政府虽然表态接手后期清尾工作,那交付后的物业、小区配套等能否得到保证?

断供是我们万不得已时才会采取的措施。吴峰表示。

1.6亿销售款去向之谜

据了解,余杭区政府已经派专门工作组配合区法院审理工作,并以解决西城时代家园后期问题。余杭区建设局房管处主任尤初阳4月10日告诉本报,西城时代家园主体结构已完成,只有一些后续工作需要政府帮助完成。该项目目前还有一栋商品房尚未销售,这就为解决项目后期建设问题提供了资金基础。

对于该项目前期销售款去向,尤初阳表示,这与其母公司中江控股经营不善有关。前期销售款应该已经被转走了。

但值得注意的是,在2010年11月,杭州市就已下发《杭州市商品房预售资金监管实施细则》,要求开发商不得直接收存购房款,购房人的预付款要全部存入银行资金监管账户;预售资金使用实行封闭式管理,银行将根据项目节点完工证明,分批次向开发商支付资金。动用资金必须经监理单位、银行等多方同意,此举原为防止开发商拿预付款去炒地,也敦促他们先做好当期工程,防止烂尾楼产生。

而根据余杭区房产信息显示,上述细则实施后,西城时代家园项目共申请过3次预售证,涉及327套房源,成交均价在9900~11000多元/平方米。当地媒体根据公示的均价与建筑面积计算,这三批房源共涉及商品房预售资金约3.4亿多元。

但尤初阳告诉本报,在预售款监管细则出台后,西城时代家园共有9栋楼宇被列入监管。据目前初步测算,被监管资金大约有1.8亿元。

这与外界按照公开信息测算的相差了1.6亿。

尤初阳表示,预售款监管政策对于后期工程建设保障的确很重要,但在实际操作中有其难度。按照规定,预售款监管是由银行、监理单位多方监管,但问题是,开发商销售实际上是一个动态操作,他每天都在卖,而银行很难天天在盯着。开发商得到首付款什么时候交给银行,也很大程度靠自觉,这中间就有转移腾挪销售款的空间和漏洞。

牵涉多条产业链

尤初阳一再强调,金星房产的破产并不是因此轮房地产调控所致,而是受其母公司的拖累,中江控股摊子铺得太大。

他的依据是,余杭房产信息显示,西城时代家园一期房源在2006年开盘销售并已交付;二期共7幢178套房源,2007年开盘,当时约定2009年6月底交付,延期约一年后交付;三期房源在2010年初开盘,当时还曾创下摇号的热销场面。

而据杭州媒体报道,三期一批房源是在2011年4月推出,2011年8月24日,西城时代家园还以签约15套的业绩,在当时惨淡的楼市中成为当日新房成交的楼盘。而2011年下半年才是开发商销售资金回笼困难的时候,同时,金星房产并没有其他土地储备,也不存在支付土地款的问题。

因此,尤初阳认为,金星房产的破产与楼市调控没有太大关系。

不过,多位受访的地产界业内人士指出,金星房产的危机,与多年来房地产市场一直惯用的高杠杆高风险不无关系。

自房改以来,房地产开发及投资,均是依靠高杠杆来实现高收益。如果单纯计算利润率,房地产恐怕并非暴利行业,随着土地招拍挂实行,2003年以后土地成本不断增高,许多房企利润率已降至20%左右。但是仍然有大量的项目敢于借15%左右的信托,甚至超过20%的基金,这主要是因为高杠杆率的存在。一位地产业人士对本报说。

在以前,支持高杠杆的两个因素,一是便宜的银行贷款,以及预售制度;二是银行宽松的按揭利率政策鼓励了投资炒房。

融创中国董事长孙宏斌(微博)曾表示,中国的开发商能否成功,取决于如何控制杠杆借贷,房价高低并非问题,杠杆高才是风险。

而自本轮楼市调控以来,预售款的监管和信贷收紧使多年来支持高杠杆的力量受到遏制,迫使开发商开始痛苦的去杠杆化过程。

中江控股就一直使用高杠杆在腾挪项目。中江控股官显示,该公司原本是集投资、科技、制造、贸易、旅游、服务于一体的多元化控股集团。但其董事长俞中江2008年开始投身房地产。2008年6月接手杭州金星房产,其时此项目就几近烂尾。尽管俞中江接手时的价格已无从打探,但公开信息显示,金星房产在俞中江接手前就已经几经转让。

在进入房地产仅仅两年后,2010年,作为住宅开发商的中江控股又涉足专业性很强的商业地产,以7亿元价格收购温德姆豪廷大酒店和其公寓的部分产权。温德姆豪廷大酒店相关人士在接受采访时称,酒店一直经营状况良好,每年的毛利率都在30%以上。不过,业内人士告诉,酒店由于具有长期持有经营、收益慢等特点,一般开发商要在年才能基本收回成本。

尤初阳向透露,除了杭州,俞中江在建德还有很多项目。

而据公开报道,当货币政策和房地产市场紧缩时,为了借新还旧和维持项目运转,俞中江在建德、温州以及北京的民间共借贷了约25亿元,从月息二三分一直借到五六分。这就是今年年初有名的浙江资金募集案。

而当房地产市场多年来持续使用的高杠杆遭遇挑战时,俞中江的高成本借贷就出现了问题。今年年初,俞中江已经向政府汇报资不抵债的情况并寻求保护。

温德姆豪廷大酒店相关人士向透露,该酒店目前已经被杭州市相关财务部门接管。目前在查看经营数据以及财务情况。接下来,政府肯定会帮助寻找下家接手酒店以及处理中江的债务。该人士称。

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